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4萬億舊改比棚改更厲害,你可能想不到,房價還會漲嗎?

2019-07-04 來源:光宇吐樓市微信號
 
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從房子是用來住的而不是用來炒的這個定位被提出,一切都在發生改變,樓市調控思路也在變,市場也在從過快上漲向穩定過渡,人們的心理預期也顯得理性了很多。全國樓市格局也在變,如果說過去三四線城市的那一場轟轟烈烈的棚改,是刺激房價上漲的重要原因,那么隨著棚改的相繼退出和減弱,三四線城市加上無人口資源產業支撐,早就后勁不足。


更關鍵的是,我們的房地產與經濟的邏輯也在發生改變,過去對于房地產的依賴有目共睹,但是從最近官方表態不難看出,擺脫房地產勢在必行,而且這不僅僅是決心,更是一種毅力和底氣。因為過去大家都在賭,不可能會擺脫房地產,所以大家也都利用這一點制造房地產熱點來炒作,不僅推高房價,也讓購房者非理性買房,從而步入惡性循環。


可是房價上漲的動力減弱了,勢必會對經濟造成巨大影響。而且過去房地產的擠出效應也讓消費能力變得更加低迷,所以,如果不依賴房地產如何確保經濟穩步增長?一定有很多人擔心,更有很多人自作聰明,以為未來房價還會有大漲機會,對此繼續抱有幻想。


沒想到的是棚改漸退,舊改又來了,而這個舊改不完全等于過去的舊改和棚改,不再大拆大建,更重要在于修補和翻新,比如對配套設施對外立面等進行整改,這就不會造成傳統的房地產繼續唱主角了。


可以說1998年以后,“促使住宅業成為新的經濟增長點”成為一直延續20年的主旋律,對房地產特別是住宅行業起到了重要的作用。然而時過境遷,房地產大搞拆建時代已經過去,而且更重要的在于房地產對于經濟增長的正作用也在減弱,反倒是負效應在加強。特別是存量市場更是一個巨大的市場,房子總量不缺基礎上,該如何進行二次分配,讓房子真正做到用來住的有效化利用,這才是未來的根本。


棚改過去,舊改來臨。這到底是一個什么樣的布局,或許你想不到,因為有人說這是又讓房價大漲的一個刺激,也有人說這與當年的房地產又是完全不同的一套邏輯。無論如何,舊改的體量聽起來也非常令人震驚。


國家曾披露,“目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人”,這是最權威的說法。全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。我國需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。而且住房公共維修基金還存有5千億資金也能夠因為舊改而盤活起來。


所以,巨大的體量數字還是令不少人艷羨的,特別是炒房的人,覺得這是給房地產注入了一股新鮮血液,就像打了雞血,房地產又有機會了,房價又要大漲了。真是這樣嗎?如果國家還想讓房價大漲,為何還會抑制房價過快上漲呢?這顯然是打錯了算盤。


舊改這步棋實際上打的非常劃算,既保證了經濟增長,又可以改善民生,還能擺脫對房地產的依賴。繼“棚改”后,“舊改”再次成為市場關注的焦點。如果說兩者都是促經濟的手段,那么二者不同則在于與房地產的關系。


“棚改”應該說還是重在房地產,三四線城市的火爆就與此密不可分,而“舊改”則更側重于基建。“棚改”從根本上說還是通過拉動房地產投資穩經濟增長,而此次“舊改”主要是通過老舊小區改造升級拉動有效基建投資和消費需求,因此對房地產需求影響有限,對房價影響有限。


棚改當初更是一種去庫存的需要,不僅推動城市發展,也降低了風險幾率。棚改特別是貨幣化安置也一定程度上導致了部分城市房地產市場過熱、房價上漲過快等問題。棚改退出是必然。


舊改則更強調物盡其用,讓房子是用來住的發揮更大的作用,過去都是拆了重建,現在在原有房子基礎上,讓房子變得住得更舒服,也就是說,很多人可能不用急著買房子了。聽著好像都是對房地產的不好啊,這對房地產市場過熱會起到抑制作用,那么房價會大跌嗎?我想說,房價不會大漲也不會大跌,房價不會因為4萬億的舊改再重復過去的房價大漲。因為,穩增長不是讓房價大漲。


如果說過去20年是把住宅作為經濟增長點,那么20年后,我們又開始找到了一種新的增長點,那就是舊改,當然,僅僅有舊改不能解決新房問題,所以,房地產還會繼續發揮其應有的作用,但不會再對房地產像過去那樣的依賴程度。

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