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老舊小區改造為何會有利市場穩定?

2019-07-04 來源:證券時報
 
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老徐的一個朋友,住的是一套老房子。


房子在二環路邊上,雖然位置很好,周邊的配套也完善,生活挺方便,但四十多年的房齡,實在有點兒老,也很難跟得上新時代:沒電梯,保溫差,上下水、供暖管路還有電路老化嚴重。這樣的房子住著當然不舒服。前些年,朋友總惦記著改善一下,滿世界看房,但估計是挑花了眼,總也沒行動。


后來,老舊小區改造,整棟樓先是整體加固,然后加了外保溫,刷了漆,上下水、供暖、供氣及電路也都重新改造,還換了窗戶、封了陽臺,里里外外煥然一新。住在“新房子”里,上水有勁,下水暢通,全屋電器一起打開,也絕不跳閘,屋里冬暖夏涼沒噪音,朋友住著肯定舒泰了許多,于是,換房的事,也就不怎么提。


這幾年,北京市老舊小區改造就一直沒停。老徐家南側的一片老房子——都是上世紀70年代初的“作品”,被“折騰”了小一年,改造完成后,形象大變,氣質絕佳,仿佛真是一片新房子。其實,說是新房子,也沒大錯,先是拆得幾乎就剩下了框架,然后里里外外重新做,家家戶戶還添加了大陽臺,工程量估計跟蓋個新樓也差不多。住在改造后的房子里,估計許多人就和老徐的朋友差不多,心情大好,有了繼續住下去的新動力,誰還滿世界看房子。


從這個角度看,老舊小區改造,對房地產市場的需求側肯定有影響。有專家對此總結得很到位:有助于抑制改善性購房需求,也有助于改變老房拆遷預期,對二手房價格炒作釜底抽薪,對“穩房價,穩預期”的政策導向發揮積極作用。6月19日召開的國務院常務會議繼續強調,城鎮老舊小區改造還要繼續推進。住建部的數據是,全國老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。


老舊小區改造是一項民生工程,全部改造完成,涉及的資金量將極為巨大。如果選取影響房地產市場的角度觀察,老舊小區改造以及“學區配位改革”等措施,對房地產市場需求側力道的軟化,對穩房價、穩預期,都有很大的助益。當然,再換一個角度觀察,這么多的措施,這么大的力度,針對這個市場持續地“壓”下去,也間接證明,房地產市場的“反抗”力度,還是挺有勁道的,如果不持續地保持政策壓力,市場還有重新陷入“瘋狂狀態”的可能。


市場總是“蠢蠢欲動”,雖然有投資、炒作的因素在其中持續發揮作用,但“實用”需求也是真實存在的,尤其是改善性需求,力量不能小覷。其實這也不難理解,國家在發展進步,居民收入也持續增加,加之中國人又有“過分儲蓄”和“置業”的傳統,對房子的需求,就有相當的剛性。可以預計,如果發展態勢不變,許多人對房子的“額外追求”——購置山景房、海景房之類——加諸房地產市場的壓力,就很難從根本上得到消弭。


今年以來,土地市場的熱度,也從一個側面證明了這個市場具有持續的“韌勁兒”。6月24日,深圳市搞了一場“史詩級土拍”,五宗住宅用地使用權被“秒殺”,都以最高限價成交,總成交額達到223.57億元。北京市的情況也差不多。繼6月21日3宗住宅用地成交98億元之后,6月27日,又有3宗住宅用地成交,成交金額超過120億元。


住宅用地大量推出,從供給端穩定市場的作用還是有的,但是,要想比較徹底地控制住市場壓力,穩定預期,肯定還要繼續在需求端下大力氣,別管是大力推進老舊小區改造這種“權宜之計”也好,還是繼續控制各種“無理需求”也罷,反正要不斷地推出有針對性的辦法并持續保持力度,盡量使需求的釋放能夠拉長。畢竟,房地產市場的穩定關系大局。

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